Representar a la comunidad, con el despacho a tu lado.
En YAK nos encargamos de preparar las cuentas, solicitar y comparar ofertas, explicar los presupuestos en junta, redactar las actas y tramitar los acuerdos. La presidencia mantiene su papel de representación y cuenta con nuestra información y asesoramiento. La junta de propietarios toma las decisiones que le corresponden.
¿Puede un propietario negarse a ser presidente?
La junta nombra al presidente entre los propietarios, por elección y, subsidiariamente, por turno rotatorio o sorteo. El nombramiento es obligatorio. El artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal permite al propietario designado pedir el relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, indicando y acreditando las razones de su solicitud. El juez resuelve por el cauce al que remite el artículo 17.7, en equidad, y designa al sustituto si procede.
La ley no fija una edad a partir de la cual se dispense del cargo ni exige una declaración previa sobre las facultades de la persona. Una enfermedad, una limitación funcional u otra circunstancia acreditada puede servir para fundamentar la solicitud. Los 70 años que aparecen en la ley corresponden a determinados supuestos de accesibilidad.
Si la comunidad conoce la dificultad antes del nombramiento, la junta puede elegir a otro propietario, revisando los estatutos y el sistema de turnos aplicable. Si ya existe un nombramiento, la propia junta puede acordar el cese y la sustitución en una reunión convocada para ello. Conviene reflejar el acuerdo en acta y preservar la privacidad de los motivos personales. Los cargos duran un año salvo que los estatutos dispongan otra cosa.
Mayorías para obras, placas solares y otros acuerdos
| Asunto | Requisito | Artículo |
|---|---|---|
| Conservación necesaria de elementos comunes | Actuación obligatoria sin acuerdo previo sobre su ejecución. La junta decide la distribución de la derrama y sus plazos. | 10.1.a y 10.2.a |
| Accesibilidad obligatoria | Puede ser obligatoria sin votación previa si concurren los requisitos legales. En el supuesto de solicitud de un propietario en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de 70 años, el despacho revisa el límite anual de doce mensualidades ordinarias una vez descontadas las ayudas, y las reglas de financiación, subvenciones y exceso asumido por quienes la solicitan. | 10.1.b |
| Ascensor o supresión de barreras por acuerdo | Mayoría de propietarios y de cuotas. El acuerdo válido obliga a la comunidad a pagar aunque el importe anual supere doce mensualidades ordinarias. | 17.2 |
| Instalación para aprovechar energías renovables | Por la vía del art. 17.1, un tercio de integrantes y un tercio de cuotas. El coste de instalación y mantenimiento no se repercute a quienes no votaron expresamente a favor. La incorporación posterior puede condicionarse al pago de la parte correspondiente actualizada. | 17.1 |
| Renovables de uso común o mejora energética acreditada | Mayoría simple de propietarios y de cuotas si el importe anual, descontadas las ayudas y aplicada la financiación cuando proceda, no supera doce mensualidades ordinarias. En ese supuesto, el coste es un gasto general. | 17.2 |
| Conserjería, portería o vigilancia | Tres quintas partes del total de propietarios y de cuotas para establecer o suprimir el servicio. | 17.3 |
| Punto de recarga privado en una plaza individual | Comunicación previa. La instalación y el consumo corren a cargo del interesado. | 17.5 |
| Modificación del título o estatutos | Unanimidad del total de propietarios y cuotas cuando la materia carece de una regla específica. | 17.6 |
| Resto de acuerdos | En primera convocatoria, mayoría del total de propietarios y cuotas. En segunda, mayoría de asistentes que represente más de la mitad del valor de las cuotas presentes. | 17.7 |
Ejemplo de accesibilidad
Si la repercusión anual neta que corresponde a una vivienda es 650 € y sus cuotas ordinarias suman 720 € al año, la cifra queda dentro del límite económico de ese ejemplo. Hay que revisar además los requisitos de la solicitud y el reparto aplicable. El artículo 10.1.b también prevé la ejecución obligatoria si las ayudas efectivamente concedidas alcanzan el 70 % y regula los supuestos en los que quienes instan la obra asumen el exceso.
Ejemplo de placas solares
El despacho analiza la vía aplicable según el uso y la financiación de la instalación: el artículo 17.1 para determinados proyectos costeados por los interesados, o el artículo 17.2 cuando se cumplen los requisitos del aprovechamiento común. Antes de la junta, preparamos las ofertas, el uso previsto, la financiación y el coste anual, y explicamos la propuesta a los propietarios.
Ausentes y propietarios con deudas vencidas
En los supuestos del artículo 17.8, los ausentes debidamente citados y notificados pueden computarse a favor si no manifiestan discrepancia al secretario en 30 días naturales. La regla tiene excepciones, entre ellas los acuerdos que solo pueden repercutirse a quienes votan expresamente a favor y las reformas para aprovechamiento privativo.
El propietario con deudas vencidas puede participar en la deliberación, pero carece de voto si al comenzar la junta no está al corriente y tampoco ha impugnado judicialmente la deuda ni ha consignado la suma judicial o notarialmente. Su persona y cuota se excluyen del cómputo, y el acta debe reflejarlo.
Cómo reclamar cuotas impagadas por monitorio
- El área contable del despacho comprueba la titularidad, los vencimientos, los pagos y el desglose de la deuda.
- El despacho prepara y presenta la liquidación para su aprobación por la junta. El secretario emite el certificado del acuerdo con el importe desglosado y, en general, el visto bueno del presidente. El artículo 21.3 prevé una excepción para el secretario-administrador profesional cualificado que no intervenga profesionalmente en la reclamación judicial.
- El despacho tramita la notificación al deudor y conserva la prueba. La vía subsidiaria del tablón o lugar visible exige cumplir las formalidades legales.
- Antes de presentar la petición, el abogado del despacho revisa el requisito de negociación previa (MASC) de la Ley Orgánica 1/2025 y cómo acreditar su cumplimiento en el caso concreto. Un requerimiento de pago y la prueba de un intento de negociación deben valorarse según su contenido y circunstancias.
- Si se admite la petición, el órgano judicial requiere al deudor para que pague u oponga en veinte días. Si no paga ni comparece, puede solicitarse la ejecución. Si se opone, la reclamación sigue por el cauce que corresponda.
La presidencia representa. El despacho prepara y gestiona.
El presidente es el representante de la comunidad y un interlocutor esencial para trasladar sus necesidades. En YAK mantenemos a la presidencia y a la junta directiva informadas y atendemos sus consultas durante todo el año.
El trabajo administrativo lo realiza el despacho: preparación de cuentas y presupuestos, petición y comparación de ofertas, documentación de la junta, explicación de los asuntos, redacción y envío del acta, coordinación de proveedores y seguimiento de lo acordado.
La convocatoria corresponde a la presidencia en los términos legales; el despacho prepara y tramita la documentación. Las decisiones se adoptan por el órgano competente y las firmas y autorizaciones se recaban cuando proceden. Así, la presidencia ejerce su cargo con información y apoyo, sin tener que asumir las tareas de gestión del administrador.
Fuentes oficiales
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal · arts. 9, 10, 13–17, 19–21.
- Ley de Enjuiciamiento Civil · arts. 812–818.
- Ley Orgánica 1/2025 · art. 5 y siguientes.